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安信建经总经理张峰荣

新北市树林区建案「凯旋大苑」因建商资金不足、宣布停工ㄧ事,引起市场议论纷纷,甚至以「烂尾楼潮」来形容。难道,「烂尾楼潮」真的山雨欲来,预售屋与老屋重建市场将爆发大规模倒闭潮吗?

事实上,我们观察台湾房地产史上的烂尾楼潮,规模最大的时间点大约是民国80几年至90初年,当时国内房市被称作「失落的十年」;由于建商投资浮滥、财务过度扩张,又因新建案供给量爆增、政府整顿金融体系,使建商大量倒闭而出现许多烂尾楼。「失落的十年」土建融逾放动辄高达7、8%,但今年土建融逾放比仅约0.1%左右,土建融放款风险远低于其他各类别;若未出现建商倒账潮,何来烂尾楼「潮」?

历经民国87~89年本土性金融风暴后,政府进行一连串改革,如今预售制度及不动产金融管制已相对完善。

近期祭出的土建融「五大禁令」议题沸沸扬扬,据悉,五大禁令与我个人观点如下:

一、起造人或是建案本身的土地,二者都必须作银行信托。观点:起造人与建筑用地办理信托,对放款的银行与预售屋承购户较有保障,此措施实属合理。

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二、建商须和银行所指定的建经公司签署「续建承诺」。观点:与建经公司合作,并签署续建承诺对消费者与地主较有保障,但银行指定的建经公司若未尽到监督之责,意义便不大。其次,若只是单纯签署承诺书,其实只是流于形式,更正确的方式应是如何落实执行履约信托的续建机制才是关键。

三、采先建后售的建商,自备款须先拨汇至银行专户,且必须拨足五成,银行才愿核拨贷款。观点:此举将增加建商推案资金成本,迫使中小型建商因资金筹措能力较弱下,无法采先建后售、或卖成屋案,如因而在兴建中造成资金缺口而延宕工程,则对消费者而言并非佳音。

四、建商若卖预售屋,则预售款项必须先拨入银行专户。 观点:目前大多数预售屋案采取「价金信托」或「不动产开发信托」,消费者缴纳的价金均须汇至信托专户,因此影响不大,影响较大者为采取「同业连带担保」的预售案。

五、建商本身必须纪录良好,没有任何银行违约纪录或交屋争议,行库也要检视其以往的销售纪录。观点:此措施可以降低银行放款风险与保障消费者,较无不合理之处。

消费者如今忧心忡忡,担心自己买预售屋踩雷,对此有三点建议:一、慎选建商,尽量选购有品牌、好信用、推案实绩丰富的业者,勿贪图便宜购买远低于行情的建案。二、绝对要搭配「预售屋履约保证机制」,虽预售屋履保效力有限,但对于「专款专用」仍有一定的保障。三、仔细检视买卖契约,若对契约内容有疑虑,可商请律师、地政士、建经公司等专业人员帮忙审阅。

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