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中国基金报记者 文景

9月27日,据多家外媒报道,受新冠疫情打击,现在美国商业地产价值已缩水高达25%-27%。而由于美国地产业遭重创,直接导致特朗普小我私家财富缩水约20%。

卡利abg:美国商业地产暴跌25%,中国买家1400亿大退却! 第1张

美国商业地产价值缩水超1/4

中国买家撤资近200亿美元

9月27日,据《金融时报》报道,美国商业地产估值已经较正常时期贬值四分之一甚至更多。业内人士以为,当下美国购物中央、旅店等商业地产遭到疫情打击,现在美国地产行业正步入隆冬。

富国银行研究讲述称,一旦商业地产所有者还不起贷款,其抵押的地产估值将会下降,平均贬值幅度高达27%。以估值为2590万美元的休斯顿一家皇冠假日旅店(Crowne Plaza hotel)为例,本月该旅店价值较2014年被捆绑进CMBS买卖时下跌了46%。自3月份以来,该旅店就一直没有归还抵押贷款,并在5月份被移交给稀奇服务机构。另一家距离洛杉矶市中央约20分钟车程的米拉达假日旅店(Holiday Inn La Mirada)最新估值为2210万美元,较2015年下跌了27%。此外,由于自4月以来没有还清抵押贷款,美国田纳西州哥伦比亚的一家假日旅店今年9月估值大跌37%至770万美元。

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富国银行研究讲述涵盖了自4月1日以来新评估的116家捆绑在CMBS中苦苦挣扎的房地产,其中有68家是本月举行评估的。在所有抵押贷款中,有75笔和旅店有关,尚有26笔和零售地产相关。

CMBS 的基础资产一样平常为商业房地产抵押贷款,其中“商业房地产”包罗商业物业和多家庭不动产两类,前者主要为写字楼、阛阓、旅店、康健医疗中央和工业用地,后者主要为用于租的公寓楼,一样平常均需已建成且能够连续发生运营收入。值得注意的是,CMBS 贷款一样平常仅由被抵押的商业房地产提供还款保障,对借款人没有追索权。

据外媒报道,今年二季度,在美国,坏账风险最高的10家银行,其不良贷款合计猛增62%,其中,商业房地产的不良贷款增幅高达144%,至260亿美元。为了填补由于房地产萎靡发生的巨亏,现在美国各大银行已最先提高拨备。

一边是美国商业地产摇摇欲坠,另一边,以中国为首的投资者们正在加速撤离。Real Capital Analytics数据显示,2019年,中国投资者净卖出美国商业地产价值近200亿美元(约合1400亿人民币)。今年8月,由于美国哈德逊广场(Hudson Yards)项目开发商拖欠还款,中国投资者已经申请仲裁,要求开发商退还近10亿美元投资款子。

加上美国第二轮疫情来袭,美国地产似乎不再是投资里眼里的香饽饽。停止9月28日10时37分,全美确诊人数已经到达732万例。业内人士以为,若是美国疫情得不到进一步控制,当地房地产市场将陷入更深危急。

摩根士丹利(Morgan Stanley)讲述以为,预计办公大楼将贬值40%,租金继续下滑,纽约市中三分之一的旅店将面临停业。

地产业遭重创

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特朗普小我私家财富缩水20%

据时代周报新闻,9月8日,《福布斯》杂志宣布了最新的“美国400富豪”榜单。只管全美400位富豪的总资产突破了3万亿美金,创下历史新高, 但特朗普小我私家的排名却下降64位,仅名列榜单的第339位。

《福布斯》示意,从去年9月至今,特朗普的小我私家净资产从31亿美元下降到25亿美元,减少了6亿美元,相当于财富缩水了近20%。彭博社也示意,特朗普的财富在2020年的跌幅是近5年来最大的。

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整个疫情时代,特朗普团体主营的房产、旅店、庄园、高尔夫俱乐部等营业,险些全受到打击。据CNN统计,今年3月以来,特朗普团体的损失已从天天65万美元上升到100万美元左右,旗下的旅店也已开除了近2000名员工。

在纽约曼哈顿区第六大道,有一座43层的摩天大楼,该大楼横跨整座街区。这就是著名的“美洲大道1290号”(Avenue of the Americas NO.1290),美国银行的所在地。这是特朗普所有商业房产中最昂贵最焦点的一处,他本人拥有该房产30%的股份。现在这栋房产已经缩水近1亿美元,现在估值为3.42亿美元。特朗普的另一处主要商业地产,位于华尔街40号的特朗普大楼(40 Wall St.)也下跌严重,这一年缩水了6500万美元,估值为2.62亿美元。

据《福布斯》统计,在已往一年,特朗普在纽约的8处焦点房产总共缩水3.26亿美元。只有毗邻联合国总部的特朗普天下大厦(Trump World Tower)涨了200万美元,现在估值为2700万美元。

抵押贷款违约率创近9年高点

鲍威尔发出严重忠告

今年5月美国住房抵押贷款违约率飙升,为2011年11月以来的最高水平。具体来说,逾期30天以上还款的借款人数目激增至430万,较4月份增添72.3万。跨越8%的抵押贷款已经过时或处于止赎状态。

然而在新冠疫情时代,华尔街又重新向信用不佳的房主提供贷款。据高盛数据显示,与私人债券捆绑中、或没有政府支持的住宅抵押贷款的违约率已从1月份约4%的低点飙升至7月份的约18%。

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德意志银行(Deutsche Bank)数据显示,今年以来,已经刊行了价值约584亿美元的私人住宅抵押贷款债券,其中20%属于“不合格抵押”类债券。而据跟踪债券刊行的平台Finsight的数据,摩根大通(JP Morgan Chase & Co。)和富国银行(Wells Fargo)是今年住宅抵押贷款债券的最大刊行银行。一旦大银行最先松懈危急时期的罚款和羁系观察,它们就最先加大对不符合质量管理或政府贷款尺度借款人的放贷。

作为排除对华尔街羁系的答应的一部门,特朗普政府在8月份提议降低部门抵押贷款尺度。

上周四(9月24日),美联储主席杰罗姆鲍威尔(Jerome Powell)示意,若是美国政府不提供进一步的财政援助来缓解新冠疫情的经济影响,抵押贷款违约和租客驱逐可能会泛起增添。

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